Ferienwohnung und Box 3 Besteuerung in den Niederlanden

Die Besteuerung von Ferienwohnungen in den Niederlanden fällt (Stand November 2025) weiterhin unter die Box 3 der Einkommensteuer und basiert auf einem Übergangssystem mit fiktiven Renditen.

Die endgültige, auf der tatsächlichen Rendite basierende Besteuerung wird voraussichtlich frühestens 2028 eingeführt. Bis dahin gelten die angepassten Übergangsregeln, die das Vermögen in verschiedene Kategorien einteilen.

Box 3 Besteuerung für Ferienwohnungen (Stand 2025)

Ferienwohnungen in den Niederlanden werden in Box 3 als „sonstige Vermögenswerte“ (overige bezittingen) betrachtet. Es wird eine fiktive Rendite auf den Wert der Immobilie besteuert, unabhängig davon, ob Mieteinnahmen erzielt wurden.

Berechnung der Fiktiven Rendite (2025)

Das aktuelle System (Überbrückungsgesetzgebung) berechnet die Steuer auf der Grundlage der Zusammensetzung Ihres Vermögens:

- Bemessungsgrundlage: Der Wert der Ferienwohnung wird anhand des WOZ-Werts (Waardering Onroerende Zaken) zum Stichtag 1. Januar des jeweiligen Steuerjahres ermittelt.

- Steuersatz: Auf die gesamte berechnete fiktive Rendite aller Vermögenswerte wird im Jahr 2025 ein Steuersatz von 36 % angewandt.

- Freibetrag: Es gilt ein steuerfreier Betrag (Heffingsvrij Vermogen) von ca. 57.684 € pro Steuerpflichtigem (2025).

Die Option der „Tatsächlichen Rendite“

Aufgrund der Gerichtsurteile (sogenanntes „Kerstarrest“) besteht (Stand 2025) die Möglichkeit, die Besteuerung der tatsächlichen Rendite zu beantragen, wenn diese nachweislich niedriger ist als die fiktive Rendite von 5,88 %.

Vorgehen: Hierfür muss das Formular „Opgaaf werkelijk rendement“ (Angabe der tatsächlichen Rendite) ausgefüllt werden.

Achtung: Bei dieser Berechnung können Kosten (z.B. Zinsen oder Reparaturen) für das Jahr 2025 noch nicht abgezogen werden. Die tatsächliche Rendite setzt sich aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen/Wertminderungen der Immobilie zusammen.

Weitere Relevante Änderungen:

Mehrwertsteuer (MwSt.) auf Vermietung

Aktuellen Vorschlägen zufolge soll der ermäßigte Mehrwertsteuersatz für die Vermietung von Ferienunterkünften zum 1. Januar 2026 von 9 % auf den vollen Satz von 21 % angehoben werden.

Auswirkung: Dies würde die Kosten für Mieter deutlich erhöhen und die Mieteinnahmen für Vermieter, die nicht zur Mehrwertsteuer optieren, verringern.

Auswirkungen auf die deutsche Steuer

Die Niederlande haben aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens das Besteuerungsrecht für dort belegene Immobilien. Die Mieteinnahmen und der fiktive Ertrag in Box 3 spielen in der deutschen Steuererklärung (Einkommensteuer) in der Regel keine Rolle (Freistellungsmethode).

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