Warum Ferienhäuser in den Niederlanden ab 2026 weniger attraktiv werden könnten.
In den letzten Jahren waren Ferienhäuser eine gute Möglichkeit, Vermögen aufzubauen. Urlaube in den Niederlanden waren sehr beliebt und die Vermietungsbranche boomte, doch diese Ära scheint vorbei zu sein. Ab dem 1. Januar 2026 ändert sich der Steuersatz für Zweitwohnungen (siehe Feld 3). Auch der Mehrwertsteuersatz für Unterkünfte steigt von 9 % auf 21 %, während Campingplätze weiterhin mit dem ermäßigten Satz von 9 % besteuert werden.
Was ändert sich ab 2026?
Steigende Steuerbelastung in BOX 3
a. Der Steuerfreibetrag sinkt
- Bisher (2025) betrug der Steuerfreibetrag (der Betrag, auf den Sie in Feld 3 keine Steuern zahlen) ca. 57.684 € pro Person.
- Ab 2026 wird dieser auf 51.396 € pro Person reduziert. Für Steuerpartner gilt dann ein gemeinsamer Freibetrag von 102.792 €.
- Folge: Ihr Vermögen oberhalb dieser Grenze wird schneller besteuert – wenn Sie also beispielsweise ein Ferienhaus besitzen, müssen Sie früher Steuern zahlen.
b. Erhöhung der fiktiven Rendite
- Das System basiert seit 2023 auf einer Schätzung der fiktiven Rendite: Die Finanzbehörden ermitteln eine fiktive Rendite in Prozent für Ihr Vermögen (Ersparnisse, Anlagen, Immobilien), auf die Sie Steuern zahlen.
- Ab 2026 steigt der fiktive Steuersatz für „sonstige Vermögenswerte“ (einschließlich Anlagen und Immobilien wie z. B. Ferienhäuser) auf 7,78 %.
- Die genauen Prozentsätze für Ersparnisse und Schulden stehen noch nicht fest.
- Der Steuersatz für BOX 3 bleibt bei 36 %.
- Da der Wert vieler Ferienhäuser in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist, ist der Effekt noch stärker: höherer WOZ-Wert → höhere Steuerbasis → höhere Steuer.
c. Übergangsregelung und zukünftiges System
- Das derzeitige Pauschalsystem dient weiterhin als Übergangssystem, bis das neue System mit tatsächlicher Rendite voraussichtlich am 1. Januar 2028 eingeführt wird.
- Der Gesetzentwurf „Wet werkelijk rendement box 3“ wurde im Mai 2025 eingebracht.
- Bis dahin gelten die oben genannten Prozentsätze und Ausnahmen.
d. Besondere Regelungen für Immobilien/Ferienwohnungen
- Eine Ferienwohnung fällt unter „Sonstige Vermögenswerte“ in BOX 3, wenn sie nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird.
- Für 2026 gilt: Steigt der Wert der Ferienwohnung oder werden Mieteinnahmen erzielt, wird dies in die fiktive Rendite einbezogen.
- Für Vermietungen an „verbundene Parteien“ zu nicht marktüblichen Preisen gelten strengere Regelungen: In diesem Fall wird der volle WOZ-Wert ohne Abschlag (auch ohne Berücksichtigung der Leerstandsquote) angesetzt.
Begrenzter Abzug und schwieriger Gegenbeweis
- In BOX 3 können Sie Schulden, wie z. B. eine Hypothek für ein Ferienhaus, absetzen. Andere Kosten (wie Instandhaltungs-, Leerstands- und Verwaltungskosten) sind jedoch in der fiktiven Rendite nicht oder kaum enthalten.
- Für diejenigen, die der Ansicht sind, dass die tatsächliche Rendite (Mieteinnahmen + Wertsteigerung − Kosten) niedriger als die fiktive Rendite ist, gibt es ein Widerspruchsverfahren. Es ist jedoch schwierig, eine niedrige tatsächliche Rendite für ein Ferienhaus nachzuweisen. Wertsteigerungen im Rahmen der WOZ-Regelung werden oft als „erwirtschaftet“ berücksichtigt, und Kosten können nur begrenzt abgesetzt werden.
- Die Kombination aus steigenden Werten und begrenzten Abzügen führt dazu, dass die Steuerbelastung für viele Eigentümer höher ist als die Mieteinnahmen.
Vermietungs- und Betriebsrisiken
- Die Vermietung eines Ferienhauses bringt zusätzlichen Verwaltungsaufwand und Risiken mit sich: kürzere Mietzeiten, schwankende Auslastung, höhere Instandhaltungskosten, Parkgebühren oder Nebenkosten.
- Es wird zunehmend festgestellt, dass die Steuerbelastung so hoch geworden ist, dass der Betrieb eines Ferienhauses – selbst vor Steuern – kaum noch rentabel ist. Medien warnen, dass sich die Lage für Ferienhausbesitzer im Jahr 2026 voraussichtlich noch verschärfen wird.
- Hinzu kommt, dass die lokalen Kosten (Parkgebühren, Kurtaxe, Instandhaltung, Erbpacht) steigen können, was zu einem Rückgang des Nettogewinns führt.
Risiko der Wertsteigerung ohne Liquidität
- Für Eigentümer wird die Wertsteigerung des Ferienhauses in die Steuerbemessungsgrundlage von BOX 3 (erzielte/erwirtschaftete Erträge) einbezogen. Diese Wertsteigerung generiert jedoch keinen sofortigen Cashflow. Sie zahlen Steuern auf etwas, das Sie noch nicht erwirtschaftet haben.
Dies kann dazu führen, dass Sie jährlich Steuern zahlen, aber keine Ausschüttungen oder Verkaufserlöse erhalten – was den finanziellen Druck erhöht.
Das neue System ab 2028: Besteuerung der tatsächlichen Erträge
- Der Gesetzentwurf zur Besteuerung der tatsächlichen Erträge (siehe Kasten 3) wurde im Mai 2025 dem Repräsentantenhaus vorgelegt.
- Geplant ist, dass am 1. Januar 2028 ein neues System in Kraft tritt, bei dem Sie Steuern auf Ihre tatsächlichen Einkünfte aus Vermögenswerten – Zinsen, Dividenden, Mieteinnahmen und Kapitalgewinne – zahlen, anstatt auf eine fiktive Rendite.
- Für Investoren/Eigentümer von Ferienhäusern bedeutet dies:
- Erträge werden objektiver besteuert (sodass Investitionen mit hoher Rendite unter Umständen höhere Steuern einbringen).
- Ausgaben sind (begrenzt) abzugsfähig.
- Immobilien (und Start-ups) können einer anderen Behandlung unterliegen (Kapitalertragsteuer statt fiktiver Kapitalertragsteuer).
- Die Umsetzung wurde jedoch aufgrund der Komplexität und der Machbarkeit verschoben. Die Übergangsregelung gilt mindestens bis 2027.
Warum diese Änderungen?
- Die derzeitige Steuer (fiktive Rendite) geriet unter rechtlichen Druck: Das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom Dezember 2021 deutete darauf hin, dass das System gegen die Europäische Menschenrechtskonvention verstoßen könnte.
- Die fiktive Rendite wurde als zu weit von der tatsächlichen Rendite entfernt angesehen, was dazu führte, dass einige Sparer relativ stark besteuert wurden, während andere Anleger profitierten.
- Darüber hinaus gibt es einen haushaltspolitischen Grund: Die Regierung möchte die Steuereinnahmen erhöhen, da das neue System erst später eingeführt wird.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Für diejenigen, die ein Ferienhaus in den Niederlanden besitzen oder den Kauf erwägen, könnten die steuerlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab 2026 dessen Attraktivität deutlich mindern.
Höhere fiktive Renditen, steigende Werte, begrenzte Abzugsmöglichkeiten und Betriebskosten belasten das Nettoeinkommen.
Wenn Sie investieren möchten, empfehlen wir Ihnen, die verfügbaren Optionen zu prüfen.
- Erwerb des Ferienhauses durch eine selbst gegründete Gesellschaft mit beschränkter Haftung (BV). Das Ferienhaus gehört der BV. Der Vorteil: Alle mit der Immobilie verbundenen Kosten sind abzugsfähig. Es fällt keine Box-3-Steuer an, die BV versteuert jedoch ihren Gewinn (nach Abzug aller Kosten).
- Einbringung des Ferienhauses in eine bestehende BV.
- Investition in ein Ferienhaus in Deutschland oder einem anderen EU-Land. In Deutschland sind die Kosten für vermietete Immobilien steuerlich absetzbar. Dies reduziert die Steuerbelastung.
Wenn Sie mehr über Ferienhäuser in den Niederlanden oder Deutschland erfahren möchten oder Beratung benötigen, oder wenn Sie sich an einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (BV) beteiligen oder diese gründen möchten, kontaktieren Sie uns bitte über das Kontaktformular oder WhatsApp.
Wir sind von Montag bis Donnerstag von 9:00 bis 16:30 Uhr telefonisch erreichbar.
