Waarom een vakantiewoning in Nederland vanaf 2026 minder aantrekkelijk kan worden
De afgelopen jaren was een vakantiewoning een goede manier om je vermogen te laten groeien. Vakanties in Nederland waren heel populair en de verhuur liep goed, maar die tijd lijkt voorbij. Vanaf 1 januari 2026 gaat de belastingheffing voor tweede woning in box 3 veranderen. Ook het btw-tarief op logies gaat van 9% naar 21%, kampeerplaatsen blijven onder een verlaagd tarief van 9% vallen.
Wat verandert vanaf 2026?
Toenemende belastingdruk vanuit Box 3
a. Heffingsvrij vermogen daalt
- Voorheen (2025) is het heffingsvrije vermogen (het bedrag waarover je geen belasting in box 3 betaalt) ongeveer € 57.684 per persoon.
- Vanaf 2026 wordt dit verlaagd naar € 51.396 per persoon. Voor fiscale partners geldt dan een gezamenlijke vrijstelling van € 102.792.
- Gevolg: je vermogen boven deze grens wordt sneller belast — dus wie een vakantiewoning bezit, heeft eerder belastingplicht.
b. Forfaitair (fictief) rendement stijgt
- Het stelsel sinds 2023 werkt met een forfaitaire rendementsschatting: de belastingdienst bepaalt een fictief percentage rendement over je vermogen (spaargeld, beleggingen, vastgoed) en daarover betaal je belasting.
- Vanaf 2026 wordt het forfait voor “overige bezittingen” (waaronder beleggingen én vastgoed zoals een vakantiewoning) verhoogd naar 7,78%.
- Voor spaargelden en schulden zijn de precieze percentages nog niet definitief bekend.
- Het belastingtarief van box 3 blijft op 36%.
- Omdat de waarde van veel recreatieve woningen de afgelopen jaren flink is gestegen, is het effect des te groter: hogere WOZ-waarde → hogere grondslag → hogere belasting.
c. Overbruggingsregeling & toekomstig stelsel
- Het huidige forfaitaire stelsel geldt nog als een overbruggingsstelsel tot het nieuwe stelsel van daadwerkelijk rendement ingevoerd wordt — gepland is per 1 januari 2028.
- Het wetsvoorstel “Wet werkelijk rendement box 3” is in mei 2025 ingediend.
- Tot die tijd gelden de hierboven genoemde percentages en vrijstellingen.
d. Specifieke regels voor vastgoed/vakantiewoning
- Een vakantiewoning valt onder “overige bezittingen” in box 3 als je deze niet als hoofdverblijf gebruikt.
- Voor 2026 geldt: als de waarde van de vakantiewoning stijgt of huur wordt gegenereerd, dan wordt dit in fictieve rendement meegenomen.
- Er komt ook scherpere regulering bij verhuur aan “gelieerde partijen” tegen niet-marktconforme prijs: dan wordt de volle WOZ-waarde zonder korting (zelfs zonder leegwaarderatio) genomen.
Beperkte aftrek en moeilijker tegenbewijs
- In box 3 mag je schulden aftrekken, zoals een hypotheek op de vakantiewoning. Maar andere kosten (zoals onderhoud, leegstand, beheerskosten) worden niet of nauwelijks meegeteld in het forfaitaire rendement.
- Voor wie denkt dat het werkelijke rendement (huurinkomsten + waardestijging − kosten) lager is dan het forfait, bestaat de tegenbewijsregeling. Maar voor een vakantiewoning is het aantonen van een laag werkelijk rendement lastig. WOZ-waardestijgingen worden vaak (on)gerealiseerd meegenomen, kosten mogen beperkt in mindering gebracht worden.
- De combinatie van stijgende waardes + weinig aftrek maakt dat de belastingdruk voor veel bezitters hoger uitvalt dan de opbrengsten van verhuur.
Verhuur- en exploitatierisico’s
- Verhuur van een vakantiewoning levert extra administratieve lasten en risico’s op: kortere huurperiodes, wisselende bezetting, extra onderhoudskosten, parkkosten of gemeenschappelijke lasten.
- Steeds vaker wordt opgemerkt dat de belastingdruk zó hoog is geworden dat de exploitatie moeilijk rendabel wordt — zelfs vóór belasting. Het artikel in Accountancy van Morgen waarschuwt dat “in 2026 het nog erger dreigt te worden” voor eigenaren van recreatiewoningen.
- Daarnaast kunnen lokale kosten (parkheffing, toeristenbelasting, onderhoud, erfpacht) oplopen, waardoor het netto rendement dalende is.
Risico op waardestijging zonder liquiditeit
- Voor eigenaren geldt: de waardestijging van de vakantiewoning telt mee in de grondslag van box 3 (ongerealiseerd rendement). Maar deze waardestijging levert geen directe cashflow op. Je betaalt belasting over iets wat je nog niet verzilverd hebt.
- Dit kan leiden tot een situatie waarin je jaarlijks belasting betaalt, maar geen uitkering of verkoopopbrengst realiseert — wat de financiële druk vergroot.
Het nieuwe stelsel vanaf 2028: Belasting op werkelijk rendement
- Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement Box 3 is in mei 2025 aangeboden aan de Tweede Kamer.
- De bedoeling is dat per 1 januari 2028 een nieuw stelsel ingaat, waarin je belasting betaalt over werkelijke opbrengsten uit vermogen — rente, dividend, huur, plus waardestijgingen – in plaats van een fictief rendement.
- Voor beleggers/ bezitters van een vakantiewoning betekent dit:
- Rendement wordt objectiever belast (dus belegging met hoog rendement betaalt wellicht meer).
- Kosten worden (beperkt) aftrekbaar.
- Voor vastgoed (en start-ups) wordt mogelijk een andere behandeling (vermogenswinstbelasting i.p.v. vermogensaanwas).
- Echter: invoering is uitgesteld door complexiteit en uitvoerbaarheid. De overgangsregeling loopt tot zeker 2027.
Waarom deze veranderingen?
- De huidige heffing (forfaitair rendement) is juridisch onder druk gekomen: het zogeheten Kerstarrest van de Hoge Raad in december 2021 gaf aan dat het stelsel in strijd kan zijn met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.
- Het forfaitaire rendement werd gezien als te losgekoppeld van het werkelijke rendement, waardoor sommige spaarders relatief zwaar werden belast, andere beleggers profiteerden.
- Bovendien is er een budgettaire reden: de overheid wil de belastingopbrengst verhogen omdat het nieuwe stelsel later ingevoerd wordt.
Samenvattend: voor wie een vakantiewoning bezit of overweegt te kopen in Nederland, geldt dat de fiscale en economische omstandigheden vanaf 2026 de aantrekkelijkheid sterk kunnen verminderen.
De combinatie van hogere forfaitaire rendementen, stijgende waardes, beperkte aftrek en exploitatie-kosten maakt dat de netto opbrengst onder druk komt te staan.
Bij voornemens te investeren adviseren wij te checken wat er mogelijkheden zijn.
- Vakantiewoning door een zelf opgerichte BV laten kopen. De vakantiewoning is eigendom van de BV. De gevongen zijn, dat alle kosten betreffend het onroerend goed aftrekbaar zijn. Er wordt geen box 3 belasting geheven maar de BV betaald belasting over haar winst (na aftrek van alle kosten).
- Vakantiewoning inbrengen in al bestaande BV
- Investeren in een vakantiewoning in Duitsland of ander EU land. In Duitsland mogen uitgaven die te maken hebben met onroerend goed dat wordt verhuurd, van de ontvangsten worden afgetrokken. Hierdoor wordt minder belasting betaald.
Wilt u meer weten of zich laten adviseren betreffend vakantiewoning in Nederland of Duitsland of inbreng of oprichten van een BV, neem gerust contact via contactformulier of whats app met ons op.
Wij zijn van maandag tot en met donderdag telefonisch bereikbaar van 9:00 tot 16:30 uur.
We nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.
belverzoek aanvragen