Dlaczego posiadanie domu wakacyjnego w Holandii stanie się mniej atrakcyjne od 2026 roku
W ostatnich latach zakup domu wakacyjnego był dobrym sposobem na pomnażanie majątku.
Wakacje w Holandii cieszyły się dużą popularnością, a wynajem przynosił zyski, jednak te czasy wydają się dobiegać końca. Od 1 stycznia 2026 roku zmieni się sposób opodatkowania drugich nieruchomości w ramach Box 3. Stawka VAT na noclegi wzrośnie z 9% do 21%, wyjątkiem pozostaną miejsca kempingowe, one zachowaja obniżoną stawke VAT 9%.
Co się zmienia od 2026 roku?
Rosnące obciążenia podatkowe w Box 3
a. Niższe kwoty wolne od podatku
- W 2025 roku kwota wolna od podatku w Box 3 wynosi ok. 57 684 € na osobę.
- Od 2026 roku spadnie do 51 396 € na osobę (czyli 102 792 € dla partnerów podatkowych).
- Skutek: większa część majątku podlega opodatkowaniu — właściciele domów wakacyjnych szybciej stają się podatnikami.
b. Wyższe fikcyjne (ryczałtowe) stopy zwrotu
- Od 2023 roku urząd skarbowy stosuje system oparty na szacunkowym, fikcyjnym dochodzie z majątku (oszczędności, inwestycje, nieruchomości).
- Od 2026 roku stopa dla „innych aktywów” (w tym nieruchomości rekreacyjnych) wzrośnie do 7,78%.
- Stawka podatku w Box 3 pozostaje na poziomie 36%.
- Wzrost wartości nieruchomości rekreacyjnych oznacza większą podstawę opodatkowania i wyższy podatek.
c. System przejściowy i przyszły model opodatkowania
- Obecny system ryczałtowy obowiązuje do końca 2027 roku.
- Nowa ustawa o opodatkowaniu rzeczywistych dochodów („Wet werkelijk rendement box 3”) ma wejść w życie 1 stycznia 2028 roku.
- Do tego czasu obowiązują powyższe stawki i zasady.
d. Szczególne zasady dotyczące nieruchomości wakacyjnych
- Dom wakacyjny zalicza się do „innych aktywów” w Box 3, jeśli nie jest głównym miejscem zamieszkania.
- Wzrost wartości lub uzyskany czynsz są uwzględniane w fikcyjnym dochodzie.
- W przypadku wynajmu rodzinie lub znajomym po zaniżonej cenie — przy obliczaniu podatku stosowana będzie pełna wartość WOZ, bez żadnych zniżek.
Ograniczone odliczenia i trudności w udowodnieniu niższego dochodu
- Można odliczyć długi (np. kredyt hipoteczny), ale nie koszty utrzymania, pustostanu czy zarządzania.
- Istnieje możliwość udowodnienia niższego faktycznego dochodu, lecz w przypadku domów wakacyjnych jest to trudne.
- Wzrost wartości + brak możliwości odliczeń = wyższe obciążenie podatkowe niż rzeczywiste zyski z wynajmu.
Ryzyka związane z wynajmem i eksploatacją
- Wynajem krótkoterminowy wiąże się z dodatkowymi obowiązkami i kosztami: utrzymanie, zarządzanie, opłaty parkowe, podatki lokalne.
- Rentowność staje się coraz mniejsza — nawet przed opodatkowaniem.
- Dodatkowe koszty lokalne (np. podatek turystyczny, dzierżawa gruntu, utrzymanie) mogą jeszcze bardziej obniżyć dochód netto.
Wzrost wartości bez płynności finansowej
- Wzrost wartości nieruchomości podlega opodatkowaniu, nawet jeśli nie przynosi rzeczywistych zysków (tzw. niezrealizowany zysk).
- Można więc płacić podatek od wzrostu wartości, którego faktycznie się nie otrzymało.
Dlaczego te zmiany?
- Obecny system został uznany za niezgodny z Europejską Konwencją Praw Człowieka (orzeczenie „Kerstarrest” z 2021 r.).
- Fikcyjny dochód był zbyt oderwany od rzeczywistego, przez co niektórzy płacili zbyt wysoki podatek.
- Dodatkowo rząd chce zwiększyć wpływy podatkowe, ponieważ nowy system wchodzi później.
Podsumowanie:od 2026 roku posiadanie lub zakup domu wakacyjnego w Holandii stanie się znacznie mniej atrakcyjne. Połączenie wyższych stawek, ograniczonych odliczeń i rosnących kosztów sprawia, że zysk netto spada.
Jeśli rozważasz wniesienie nieruchomości do spółki (B.V.) lub zakup poprzez B.V., warto zasięgnąć porady podatkowej i skontaktować się z nami.
Jesteśmy dostępni telefonicznie od poniedziałku do czwartku w godzinach 9:00-16:30.
Skontaktujemy się z Tobą najszybciej, jak to możliwe.
poproś o połączenie